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产业地产与传统住宅地产一个很重要的区别就在于其运营上，有些人会把产业地产的运营分析大运营和小运营。大运营是指的从产业定位、产品设计、产业招商和运营服务综合建立起了的运营体系，如下图：

而小运营主要值得就是后期的运营服务，建立运营服务体系的目的在于吸引客户入驻、提高客户满意度以提高客户黏性、让客户愿意为增值服务付费、提高物业价格（售价和租金）溢价。既然目的是这样，作为产业园区运营商，首先就需要弄清楚客户的需求以及入驻园区后的痛点在哪里？根据笔者的从业经验，一般来说，园区客户的主要需求有以下几点：

针对这些诉求，园区运营商应该如何满足客户的需求，要做到怎样的程度（不同城市不同项目阶段，运营服务的程度也应该不一样），以及哪些服务可以从客户收费，哪些只能是免费服务？运营服务究竟是一个利润单元还是成本单元？这个是运营商需要着重考虑的问题。

首先，针对这些需求，运营商需要对这些需求进行分类，建立自己的运营服务体系，一般来说，一个完整的运营服务体系应该包括以下几个模块：